Modernisierung als Mieter: Ihre Rechte bei Lüftung & Heizung
Der Vermieter kündigt neue Fenster, eine Lüftungsanlage oder eine neue Heizung an, und mit dem Schreiben kommt die Frage: Muss ich das dulden, und wie stark darf die Miete danach steigen? Bei einer Modernisierung mit anschließender Mieterhöhung haben Sie klare Rechte als Mieter, und die Erhöhung ist gesetzlich begrenzt. Wer die Regeln kennt, kann Ankündigung und Erhöhung besser prüfen.
In diesem Ratgeber erklären wir den Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung, was in einer Ankündigung stehen muss, welche Fristen für den Härteeinwand gelten, wie die Modernisierungsumlage berechnet wird und was das neue Gebäudemodernisierungsgesetz für Mieter bei neuen Gasheizungen bedeutet. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung, im Zweifel helfen Mieterverein oder Fachanwalt. Stand: Oktober 2026.
Modernisierung oder Instandhaltung: der entscheidende Unterschied
Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zu einer Mieterhöhung. Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen und der Ersatz verschlissener Teile, sind Sache des Vermieters und mit der Miete bereits abgegolten. Eine Modernisierung nach § 555b BGB liegt dagegen vor, wenn die Maßnahme zum Beispiel Endenergie einspart, den Gebrauchswert der Wohnung dauerhaft erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert.
Typische Beispiele aus der Haustechnik: Der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, der Austausch einer alten Heizung gegen eine Wärmepumpe oder neue, besser dämmende Fenster gelten in der Regel als Modernisierung. Wie etwa eine dezentrale Lüftung nachgerüstet wird, zeigt unser Ratgeber Dezentrale Lüftung nachrüsten. Wird dagegen eine defekte Heizung durch ein gleichwertiges Gerät ersetzt, handelt es sich überwiegend um Instandsetzung. Oft ist es eine Mischung: Ersetzt der Vermieter alte, ohnehin erneuerungsbedürftige Fenster durch moderne, muss er den ersparten Instandhaltungsanteil von den umlagefähigen Kosten abziehen.
Die Modernisierungsankündigung: Fristen und Inhalt
Der Vermieter muss eine Modernisierung nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen beschreiben, Beginn und voraussichtliche Dauer nennen und die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben. Außerdem soll sie auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.
Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung, müssen Sie die Arbeiten nicht ohne Weiteres dulden, und die spätere Mieterhöhung kann sich um sechs Monate verschieben. Für Bagatellmaßnahmen, die nur unerheblich in die Wohnung eingreifen und die Miete nur unerheblich erhöhen, gelten Erleichterungen.
Ihre Rechte bei der Modernisierung: Duldung, Härteeinwand, Kündigung
Grundsätzlich müssen Mieter eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung dulden (§ 555d BGB), also Handwerkern Zutritt gewähren und Arbeiten in der Wohnung zulassen. Die Pflicht entfällt, wenn die Maßnahme für Sie oder Angehörige Ihres Haushalts eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist, etwa bei schwerer Krankheit. Die zu erwartende Mieterhöhung spielt bei der Duldung keine Rolle, sie kann aber später gegen die Mieterhöhung eingewandt werden.
Wichtig ist die Frist: Den Härteeinwand müssen Sie in der Regel bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen. Außerdem haben Sie ein Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung können Sie zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Während der Arbeiten ist eine Mietminderung möglich, bei energetischen Modernisierungen allerdings erst nach den ersten drei Monaten.
Mieterhöhung nach Modernisierung: so wird gerechnet und gedeckelt
Nach Abschluss darf der Vermieter die jährliche Miete nach § 559 BGB um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Instandhaltungsanteile und erhaltene Zuschüsse werden vorher abgezogen. Die Erhöhung ist gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro.
Für den Heizungstausch gibt es eine Sonderregel nach § 559e BGB: Nutzt der Vermieter öffentliche Förderung und zieht sie von den Kosten ab, darf er 10 Prozent der verbleibenden Kosten umlegen. Für die neue Heizung gilt zudem eine eigene Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern zeigt die Größenordnung:
| Beispiel 70 m² | Lüftungsanlage (§ 559 BGB) | Geförderter Heizungstausch (§ 559e BGB) |
|---|---|---|
| Anteilige Kosten nach Abzügen | 7.000 Euro | 7.000 Euro |
| Umlagesatz pro Jahr | 8 % | 10 % |
| Rechnerische Erhöhung pro Monat | rund 46,67 Euro | rund 58,33 Euro |
| Kappungsgrenze in sechs Jahren | 210 Euro (3 Euro je m²) | 35 Euro (0,50 Euro je m²) |
| Zulässige Erhöhung pro Monat | rund 46,67 Euro | 35 Euro |
Prüfen Sie die Mieterhöhungserklärung genau: Sie muss die Berechnung nachvollziehbar erläutern und die Kosten aufschlüsseln. Bei kleineren Maßnahmen bis 10.000 Euro kann der Vermieter ein vereinfachtes Verfahren mit einem pauschalen Abzug von 30 Prozent für Instandhaltung wählen. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Die Bundesregierung hat im April 2026 mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II“ vorgeschlagen, die Grenze für das vereinfachte Verfahren auf 20.000 Euro anzuheben. Der Entwurf wurde im Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten und ist noch nicht in Kraft, bis dahin gilt die Grenze von 10.000 Euro (Quelle: Bundesministerium der Justiz, Deutscher Bundestag).
GModG und neue Heizung: was sich für Mieter 2026 ändert
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, dürfen Vermieter wieder neue Gas- und Ölheizungen einbauen. Damit Mieter die künftigen Mehrkosten nicht allein tragen, enthält das Gesetz eine Kostenteilung für fossile Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäude eingebaut werden: Ab dem 1. Januar 2028 tragen Vermieter grundsätzlich die Hälfte der Gasnetzentgelte und der CO2-Kosten, ab dem 1. Januar 2029 zusätzlich die Hälfte der Kosten für die vorgeschriebene Beimischung biogener Brennstoffe, bezogen auf einen Anteil von höchstens 30 Prozent. Für bestehende Heizungen bleibt es bei der Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Wie sich das neue Heizungsrecht insgesamt auf Haustechnik auswirkt, fasst unser Ratgeber GEG verständlich erklärt zusammen.
Auch ohne Umbau können Sie selbst etwas für Raumklima und Heizkosten tun. Wie Sie Ihre Heizkörper sinnvoll regeln, erklärt unser Ratgeber Thermostat richtig einstellen. Bohrungen für Lüftungsgeräte oder Eingriffe an der Heizung brauchen dagegen die Zustimmung des Vermieters. Mobile Geräte wie Luftreiniger oder Luftentfeuchter dürfen Sie ohne Zustimmung aufstellen, Hinweise zur Auswahl gibt der Ratgeber Luftentfeuchter.
Häufige Fragen
Muss ich eine Modernisierung in meiner Wohnung dulden?
In der Regel ja, wenn sie ordnungsgemäß angekündigt wurde. Eine Ausnahme gilt bei einer unzumutbaren Härte, die Sie fristgerecht in Textform geltend machen müssen.
Darf der Vermieter die Kosten einer reparierten Heizung umlegen?
Nein. Reparaturen und der gleichwertige Ersatz defekter Teile sind Instandhaltung und berechtigen nicht zur Modernisierungsumlage. Umlagefähig ist nur der Anteil, der über den bisherigen Zustand hinausgeht.
Kann ich mich gegen die Mieterhöhung wegen Modernisierung wehren?
Ja. Prüfen Sie Berechnung, Abzug der Instandhaltungskosten und Kappungsgrenzen. Eine finanzielle Härte können Sie gegen die Mieterhöhung einwenden, wenn Sie sie fristgerecht nach der Ankündigung mitgeteilt haben. Das gilt nicht in jedem Fall, etwa wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird. Bei Unklarheiten helfen Mietervereine.
Was ändert sich, wenn der Vermieter eine neue Gasheizung einbaut?
Für fossile Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäude eingebaut werden, sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz ab 2028 eine hälftige Teilung von CO2-Kosten und Gasnetzentgelten zwischen Mieter und Vermieter vor. Prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung ab dem Abrechnungsjahr 2028 entsprechend.
Fazit
Bei einer Modernisierung haben Mieter mehr Rechte, als viele denken. Der Vermieter muss die Maßnahme drei Monate vorher in Textform ankündigen, und Sie können fristgerecht einen Härteeinwand erheben oder Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen. Die Mieterhöhung ist auf 8 Prozent der Kosten jährlich begrenzt und zusätzlich gedeckelt, beim geförderten Heizungstausch gelten 10 Prozent und eine Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter. Neu durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ist die Kostenteilung bei neuen fossilen Heizungen ab 2028. Für bessere Luft ohne Umbau finden Sie mobile Geräte in unserer Kategorie Luftreiniger, weitere Lösungen unter Lüftung.
